鄂托克旗人民政府关于印发鄂托克旗房地产去库存实施方案的通知

各苏木镇人民政府，各园区管委会，旗人民政府各部门，各直属单位，各大企事业单位：    

　　《鄂托克旗房地产去库存实施方案》已经旗人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真组织实施。 

　　                          鄂托克旗人民政府 

　　                           2016年5月6日 

　　鄂托克旗房地产去库存实施方案 

　　根据《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）、《内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（内政发〔2015〕58号）、《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》（内政发〔2016〕26号）和《鄂尔多斯市人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（鄂府发〔2016〕35号），为切实消化全旗商品房库存，促进房地产市场平稳健康发展，结合我旗实际，制定本实施方案。 

　　一、指导思想 

　　以党的十八届五中全会、中央经济工作会议和中央城市工作会议精神为指导，切实做好房地产去库存工作，加强房地产市场调控管理，推动房地产业转型发展，进一步促进房地产市场平稳健康发展。 

　　    二、目标任务 

　　目前，我旗共有存量商品住房8430套102.3万平方米，其中，已完工4414套54.1万平方米，在建主体完工4016套48.2万平方米；存量商业用房1305套31.99万平方米，其中已完工1102套25.03万平方米，在建203套6.96万平方米。 

　　力争利用三年时间，完成商品房库存化解，到2018年底旗内商品房基本实现供需平衡，房地产企业市场主体地位充分发挥。2016年消化存量商品住房2209套、24.93万平方米。 

　　三、重点工作 

　　(一)消化存量商品住房库存 

　　1.加大棚改货币化安置力度去库存。2016年力争通过棚户区改造货币化安置消化存量商品住房900套。 

　　（1）扩大棚改范围。凡有意愿改善居住条件的我旗城镇住户，均列为棚改范围，棚改户可在全旗回购房屋范围内进行房屋等价值异地安置。（牵头单位：房征局，配合单位：房管局、国土局、规划局、住建局） 

　　（2）棚改户安置方式。棚改户通过自主选购政府回购的存量商品住房进行异地安置。（牵头单位：房征局，配合单位：审计局、房管局、国土局、土储中心） 

　　（3）享受的优惠政策。一是房屋被征收取得货币补偿后购买的商品住房（含二手房），或房屋被征收异地安置的住房，免征契税。购房成交价格超过货币补偿或缴纳房屋产权调换差价的，只征收差价部分契税；二是房屋被征收人可选择大户型房屋作为安置房源，超出安置面积的部分有购买意愿但暂时无能力的，可通过行政事业单位工作人员担保分期付款，也可按公租房租赁标准租赁使用。（牵头单位：地税局，配合单位：房管局、国土局、金融办、财政局） 

　　（4）棚改资金保障。拓宽融资渠道和方式，全力协调棚户区改造融资贷款，千方百计争取国家和自治区棚户区改造配套基础设施专项资金，全力推进异地安置房回购和安置小区的基础设施建设。2016年力争争取棚户区改造贷款6亿元，基础设施配套费3000万元。同时，利用拆出的净地积极协调申请土储贷款。（牵头单位：房管局，配合单位：房征局、城投公司、发改局、土储中心） 

　　2.通过化解债务去库存。2016年，预计通过化解债务的方式消化存量商品住房459套。将库存商品房作为化解政府性债务的介质，通过开发企业以房顶税、顶费等方式，打通企业、政府之间的债务壁垒。（牵头单位：地税局、国税局，配合单位：财政局、房管局、住建局、国土局、交通局、水利局、基建办） 

　　3.鼓励农牧民进城购房去库存。2016年力争通过转移进城农牧民消化存量商品住房300套。结合户籍制度改革和“十个全覆盖”工程，积极引导农牧民进城居住。 

　　（1）鼓励农牧民进城购买商品住房。鼓励全市范围内的进城农牧民来我旗购买存量商品住房，凡自本方案发布之日起至2016年6月30日，进城购买存量商品住房的农牧民，除市财政200元/平方米补助外，旗财政再按200元/平方米进行补助。（牵头单位：财政局，配合单位：房管局、公安局，各苏木镇） 

　　（2）加大移民搬迁农牧民购房补贴力度。符合农村牧区危房改造条件的农牧民拆除危旧房后不再新建，且在我旗城镇范围内购买存量商品住房的，按照危房改造资金补助标准予以补助外，旗财政对本方案发布之日起至6月30日购买存量商品住房的再按200元/平方米进行补助。（牵头单位：财政局，配合单位：房管局、公安局、住建局、扶贫办，各苏木镇） 

　　（3）创新住房贷款和抵押担保。进城购房的农牧民（包括其他购房者），凡属首次购房的，申请商业银行贷款执行不超过20%的首付比例。探索建立旗籍农牧民购房商业贷款政府贴息制度，并协调金融部门适当延长贷款年限，降低贷款利息。农牧民可以各项惠农补贴和宅基地、承包地、草牧场、林地等作抵押或担保申请购房贷款。（牵头单位：金融办，配合单位：财政局、国土局、林业局、农牧业局、水利局、房管局） 

　　    （4）建立农牧民住房公积金制度。严格执行上级有关建立农牧民住房公积金制度的相关政策，对已进城务工并建立稳定劳动关系的农牧民工，用人单位要全面建立农牧民工住房公积金制度。鼓励其他进城务工农牧民以灵活就业人员、个体工商户、自由职业者等身份缴存住房公积金。达到规定缴存时限且符合银行信用记录的，通过担保可申请使用住房公积金贷款。(牵头单位：住房公积金中心，配合单位：金融办、就业局) 

　　4.制定售购双赢的消费政策去库存。凡自本方案下发之日起至2016年6月30日在我旗城镇范围内购买存量商品住房的城镇居民，可同等享受农牧民进城购房旗级相应的补贴政策。同时积极引导企业健全财务制度，减轻税赋压力腾出让利空间，力争消化存量房550套。 

　　（1）充分释放刚性需求。本市户籍的城镇居民在我旗购买存量商品住房，旗财政予以房屋契税70%的补助。2016年，预计全旗刚性需求住房200套。（牵头单位：财政局，配合单位：鄂托克经济开发区管委会、蒙西高新技术园区管委会、房管局、地税局、公安局） 

　　（2）鼓励非本市人员购房。引导和鼓励在我旗稳定就业、生活的其他非本市户籍人员在我旗购买存量商品住房，旗财政予以房屋契税80%的补助。2016年，预计非本市人员购买存量商品住房需求50套。（牵头单位：财政局，配合单位：鄂托克经济开发区管委会、蒙西高新技术园区管委会、房管局、地税局、公安局、科技局、人社局） 

　　（3）鼓励单位组织职工团购。鼓励企事业单位团购职工住房。旗财政予以房屋契税80%的补助。2016年，全旗预计通过团购消化存量商品住房300套。（牵头单位：财政局，配合单位：鄂托克经济开发区管委会、蒙西高新技术园区管委会、地税局、房管局、经信局、教体局、卫计局） 

　　（4）发展农村牧区集中养老。推进农村牧区集中养老产业发展，积极争取项目资源，有效消化存量商品住房。（牵头单位：民政局，配合单位：房管局） 

　　（5）引导企业让利销售。引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格，薄利多销，拉动居民购房消费。（牵头单位：房管局，配合单位：地税局、国税局） 

　　（6）优化房屋供应结构。引导房地产开发企业调整大户型住房项目规划、设计和结构，组织专家充分研究论证，科学制定建设方案，合理改建、改造成小户型住房，有效满足市场需求。（牵头单位：房管局，配合单位：规划局、住建局、城市执法局） 

　　5.发展租赁市场去库存。大力培植和发展房屋租赁市场，鼓励租售双方按照“先租后售”或“即租即售”的方式取得房屋产权，推动住房租赁市场规模化、专业化发展，不断满足不同人群住房需求。 

　　（1）搭建信息平台。通过存量房屋摸底调查，建立房地产市场库存、交易和租赁信息平台，强化房地产信息动态监测，及时对接企业发布房屋面积、位置、户型、价格等相关信息。（牵头单位：房管局，配合单位：鄂托克经济开发区管委会、蒙西高新技术园区管委会） 

　　（2）拓展市场需求。围绕全市发展住房租赁市场的若干优惠政策，鼓励自然人和各类机构投资购买存量商品住房，发展以住房租赁为主营业务的企业。引导资金实力雄厚的房地产开发企业以租赁方式将商品住房推向市场，由单一销售经营模式向以租代售、租售并举模式转变。房地产开发企业和购房人按一定比例共有房屋产权，开发企业将所持有的产权租赁给购房人，由购房人按照约定逐年购买剩余产权。执行公共租赁住房货币化补贴制度相关政策，不再新建公共租赁住房，通过发放公共租赁住房货币补贴的方式，鼓励承租人通过房屋租赁市场筹集房源。（牵头单位：房管局，配合单位：鄂托克经济开发区管委会、蒙西高新技术园区管委会） 

　　（3）税费减免政策。对一次性购买库存商品房1万平方米或累计达1.5万平方米的专业化企业或个人免征5年所持有房屋出租收入的各种地方性税收。房地产开发企业将未售商品住房租赁给居民使用的，根据房屋租赁合同等有效证明材料，结合租赁期限给予部分或全部城市基础设施配套费的减免。公共租赁住房免征房产税；对房地产开发企业、住房租赁经营机构经营公共租赁住房取得的租金收入，免征营业税和企业所得税地方分享部分；对公共租赁住房租赁双方，免征签订租赁协议涉及的印花税。（牵头单位：地税局、国税局，配合单位：规划局、财政局） 

　　(二)消化存量商业库存 

　　1.城镇教育、医疗、文化、卫生、养老、体育等公共服务用房优先从符合条件的存量商品房中回购。（牵头单位：房管局，配合单位:审计局、教体局、卫计局、文化局、民政局、公管办、公共资源交易中心） 

　　2.通过政府租用、贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、“创客空间”、“双创”基地，文化旅游购物、餐饮娱乐一条街等，有效化解存量商品房屋。（牵头单位：房管局，配合单位：国资局、财政局、住建局、规划局、经信局、发改局、文化局、旅游局） 

　　3.对于申请改变房屋用途的，在不增加容积率、不改变城市设计、不影响绿地等前提下，根据企业申请可适当调整用地性质、年限等相关内容。（牵头单位：规划局，配合单位：住建局、房管局、国土局、城市执法局） 

　　(三)完善在建项目后续工程 

　　1.拓宽资金渠道 

　　（1）放宽金融机构贷款。积极协调金融机构加大对在建商品房项目的按揭贷款支持力度，拓宽抵（质）押物范围，有效解决房地产企业担保难、贷款难的问题。同时协调金融机构对资金流动暂时困难的企业，实行贷款展期，帮助企业渡过难关。（牵头单位：金融办，配合单位：各金融机构） 

　　（2）推进房地产开发企业和项目整合重组。引导综合实力强的房地产开发企业，通过股权收购或整体收购实力相对弱的房地产开发企业，推进房地产开发企业和项目整合重组。（牵头单位：房管局，配合单位：住建局、规划局、发改局） 

　　（3）推进“化债注资”。对于承担政府性工程的企业，按照政府审计认定的债务及偿还计划，优先偿还在建项目所涉及的政府性债务，并通过设立共管账户将化债资金专项用于项目建设。（牵头单位：财政局，配合单位：审计局、住建局、房管局、地税局、国税局） 

　　（4）推行“定向注资”。将“五证”齐全，且符合棚户区改造安置条件的在建项目，纳入棚户区安置房源采购范围，采取定向支付购房款的方式推进项目建设。（牵头单位：房管局，配合单位：住建局、房征局、地税局、国税局、公管办、公共资源交易中心） 

　　2.落实税费优惠政策 

　　（1）将房地产开发企业所得税预售收入的计税毛利率比例在现行标准上降低1/3执行。将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行，调整后的预征率低于1%的按1%执行，进一步减轻企业运行成本，实现房地产降成本。（责任单位：地税局、开发区地税局、国税局、开发区国税局） 

　　（2）按照《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）和《财政部国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号），享受土地增值税和契税减免优惠政策。（牵头单位：财政局，配合单位：地税局、开发区地税局、国税局、开发区国税局） 

　　（3）房地产开发企业在开发建设过程中缴纳的行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金可在工程竣工验收时缴纳。（牵头单位：财政局，配合单位：住建局、规划局、城市执法局） 

　　3.完善工程手续 

　　对于在建项目存在边建设、边审批的问题，坚持既要尊重历史、又要照顾现实的原则，充分考虑企业经营困难、资金严重短缺的实际，进一步优化项目审批程序和流程，对未造成危害后果的项目一律免予行政处罚，尽快完善相关工程手续。（牵头单位：住建局，配合单位：规划局、发改局、环保局、国土局、城市执法局） 

　　    四、保障措施 

　　(一)提高认识，加强组织领导。房地产去库存事关房地产业转型发展、民生改善和经济社会发展大局。各地、各部门要站在全局和战略高度，切实推进该项工作顺利开展。为推进该项工作有序、有力、有效开展，成立全旗房地产去库存领导小组，组成人员如下： 

　　组  长：曹文清       旗人民政府旗长 

　　副组长：云小平       旗人民政府副旗长 

　　        冯润冰       旗政协副主席、财政局局长 

　　        尚秀珍       蒙西高新技术园区管委会副主任 

　　        訾  军       鄂托克经济开发区管委会副主任 

　　成  员：兰  峰       旗房管局局长 

　　        贺  耿       旗发改局局长 

　　        蒋治军       旗经信局局长 

　　        白朝曦       旗审计局局长 

　　        武子龙       旗规划局局长 

　　        康振华       旗住建局局长 

　　        杨振平       旗房征局局长  

　　        奇  峰       旗交通局局长 

　　        王瑞雪       旗国土资源局局长  

　　        白巴特尔     旗扶贫办主任 

　　        云水生       旗城市执法局局长 

　　        乌兰花       旗环保局局长 

　　        穆凤云       旗国资局局长 

　　        张  勤       旗旅游局局长 

　　        乔  斌       旗卫计局局长 

　　        高莲芳       旗教体局局长 

　　        云苏米雅     旗文化局局长 

　　        尚鹏飞       旗民政局局长 

　　        巴雅尔图     旗人社局局长 

　　        江伊拉图     旗科技局局长 

　　        李月生       旗林业局局长 

　　        白海峰       旗农牧业局局长 

　　        巴图德力格尔 旗水利局局长 

　　        王额尔德木图 旗就业局局长 

　　        陶利平       旗公安局副局长 

　　        刘世礼       旗宣传部副部长 

　　        米海蜚       旗组织部副部长 

　　        贾浩琛       旗金融办主任 

　　        柳  钊       旗基建办主任 

　　        王世和       旗土地收储中心 

　　        格日勒图     旗公共资源交易综合管理办主任 

　　        金建军       旗公共资源交易中心主任 

　　        王治雄       旗地税局局长 

　　        王永生       旗国税局局长 

　　        沈国柱       鄂托克经济开发区地税局局长 

　　        苏雅拉图     鄂托克经济开发区国税局局长 

　　        王  羽       旗住房公积金中心主任 

　　        那顺德力格尔 乌兰镇镇长 

　　        奇牧人       棋盘井镇镇长 

　　        白  杰       蒙西镇镇长 

　　        郭朝晖       木凯淖尔镇镇长 

　　        乌  都       阿尔巴斯苏木苏木达 

　　        吉  雅       苏米图苏木苏木达 

　　领导小组办公室设在旗房管局，办公室主任由兰峰兼任。办公室具体负责存量商品房去库存信息登记、核实、数据上报和日常工作的组织协调。 

　　(二)加强沟通，做好协调配合。各地、各部门要切实担负起房地产去库存的责任，不断强化大局意识、责任意识和担当意识，按照各自职责职能，深入研究去库存的政策措施，真正形成推动房地产去库存的强大合力。 

　　(三)加强管控，严格项目开发。严格房地产开发土地供应管理。科学编制保障性住房建设计划，充分发挥市场在资源配置中的作用，合理控制房地产开发用地规模。建立房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，房地产去库存工作未完成前，除部分回迁安置的项目外，全旗范围内不再审批建设新开工房地产项目。对于未开工建设的房地产项目用地，通过调整土地用途、规划等引导房地产用地转型利用。对已实际供地但未进行开发建设的房地产开发用地，由政府收储用于储备用地。 

　　(四)大力宣传，强化政策引导。各地、各部门要切实加大房地产去库存政策的宣传力度，要坚持正确的舆论导向，方案中各项政策只针对未售商品房。对符合两条及以上优惠政策的购买存量商品房者，按照就高的原则进行补贴，同时执行国家、自治区、市出台的相关优惠政策。购买存量商品房者在办理网签合同备案和取得税票后申领补贴资金。本方案自发布之日起执行，有效期至2018年12月31日。